Più richieste e più immobili sul mercato. La formula consente al venditore di ottenere liquidità conservando l’usufrutto, mentre l’acquirente rinuncia alla disponibilità immediata della casa.
La nuda proprietà conquista spazio nel mercato residenziale italiano. Secondo lo studio di Immobiliare.it Insights riportato nell’articolo di Carola Mariotti del 29 settembre 2026, aumentano sia gli immobili proposti in vendita sia l’interesse degli acquirenti, con differenze significative tra le città.
Cagliari registra gli incrementi più evidenti: l’offerta sale del 34% e la domanda del 24%. A Bari gli annunci aumentano dell’11%, mentre Venezia segna una crescita delle richieste del 23%. La domanda avanza anche a Roma, del 6%, e a Milano, del 2%.
Quanto costa acquistare
Anche le quotazioni crescono: l’aumento nazionale indicato dall’analisi è del 2% rispetto all’anno precedente. Milano resta la città più cara, con una media di 4.276 euro al metro quadrato, seguita da Roma con 2.689 euro. I rialzi annuali sono rispettivamente del 4% e del 2%. Questi valori trovano riscontro anche nel resoconto dello studio pubblicato da la Repubblica.
Le medie cittadine nascondono però distanze ampie tra quartieri. Nel testo di Mariotti, per Milano vengono riportati valori inferiori a 2.400 euro al metro quadrato nell’area Cimiano-Crescenzago-Adriano. A Roma si passa da circa 4.400 euro nel centro storico a circa 1.250 euro nella zona Casal Lumbroso-Massimina-Ponte Galeria.
Si acquista la proprietà, ma l’utilizzo resta all’usufruttuario
Nella vendita con riserva di usufrutto, chi compra diventa proprietario dell’immobile senza poterne disporre liberamente finché quel diritto rimane in vigore. L’usufruttuario può continuare ad abitarlo o, nei limiti previsti, ricavarne un reddito attraverso la locazione.
Questa separazione spiega il prezzo generalmente inferiore rispetto alla piena proprietà. Il valore della nuda proprietà dipende anche dal valore dell’usufrutto, per il quale l’età del titolare è un elemento rilevante, come illustrato nell’approfondimento sugli aspetti giuridici e fiscali di Notai.it.
L’usufrutto può avere una scadenza oppure durare per tutta la vita del titolare. Quando si estingue, si riunisce alla nuda proprietà: l’acquirente ottiene così la piena proprietà. Le modalità di estinzione sono descritte nell’approfondimento sulla disciplina dell’usufrutto.
Le ragioni di chi vende e di chi compra
Per il venditore, questa soluzione permette di trasformare parte del valore della casa in liquidità conservandone il godimento. Il denaro può servire a integrare il reddito, affrontare spese personali o sostenere economicamente i familiari.
Per l’acquirente, invece, è una scelta compatibile soprattutto con un progetto di lungo periodo. Il prezzo iniziale va valutato insieme all’attesa necessaria per utilizzare l’abitazione e agli eventuali costi da sostenere nel frattempo.
Spese e condizioni da chiarire
La ripartizione degli oneri è un punto centrale. In generale, manutenzione ordinaria e amministrazione spettano all’usufruttuario, mentre le riparazioni straordinarie competono al nudo proprietario, con le eccezioni previste dalla legge. Il tema è approfondito anche nello studio del Consiglio Nazionale del Notariato sugli immobili condominiali gravati da usufrutto.
Prima dell’acquisto occorre quindi esaminare durata e condizioni dell’usufrutto, stato dell’immobile, lavori previsti ed eventuali locazioni. Anche il trattamento fiscale va verificato rispetto alla singola operazione: un prezzo più basso, da solo, non basta a stabilire la convenienza complessiva.