La Cassazione distingue gli effetti della regolarizzazione sul trasferimento immobiliare dalle conseguenze disciplinari della stipula originaria.
La possibilità di recuperare una compravendita nulla non esclude la responsabilità del notaio che l’ha ricevuta. È il principio ribadito dalla Corte di Cassazione nella pronuncia n. 22902 dell’8 luglio 2026, relativa a un atto privo della dichiarazione di conformità catastale.
Il punto centrale è la distinzione tra due effetti: la conferma può conservare il trasferimento sul piano civilistico, mentre la violazione disciplinare resta legata al momento della stipula. La successiva regolarizzazione può però incidere sulla valutazione della gravità della condotta. Il principio emerge dal testo della decisione pubblicato su Mister Lex.
Quali informazioni devono comparire nell’atto
L’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 stabilisce specifici requisiti per gli atti immobiliari che rientrano nel suo ambito di applicazione.
Per le unità immobiliari urbane interessate dalla norma, l’atto deve contenere l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari sulla corrispondenza dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato prevista dalla legge.
L’omissione degli elementi richiesti a pena di nullità compromette la validità dell’atto. Non si tratta quindi di informazioni accessorie, ma di requisiti essenziali della compravendita.
Quando è possibile confermare la compravendita
Il comma 1-ter dello stesso articolo consente, a determinate condizioni, di integrare gli elementi omessi attraverso un successivo atto di conferma.
Questo rimedio riguarda la mancanza del riferimento alle planimetrie, della dichiarazione di conformità o dell’attestazione tecnica, purché l’omissione non dipenda dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità rispetto allo stato di fatto.
La conferma può essere effettuata anche da una sola parte, mediante un atto redatto nella stessa forma del precedente e contenente gli elementi mancanti. Non è dunque uno strumento utilizzabile indistintamente per risolvere qualsiasi problema catastale.
Perché resta la responsabilità disciplinare
La legge notarile vieta al notaio di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge. Nel caso esaminato, la mancanza della dichiarazione richiesta rendeva nullo l’atto già al momento della sua formazione.
La conferma interviene successivamente sul rapporto tra le parti, ma non elimina il fatto che il notaio abbia ricevuto un atto nullo. La possibilità di rimediare all’omissione non esonera quindi il professionista dal rispetto dei requisiti al momento del rogito.
Resta distinta la valutazione della sanzione: la rimozione della causa di nullità può essere considerata nel giudizio sulla gravità della condotta.
Catasto e urbanistica hanno funzioni differenti
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra le risultanze del catasto e le condizioni effettive dell’immobile. La regolarità urbanistico-edilizia riguarda invece il rispetto della disciplina edilizia e dei relativi titoli.
Le due verifiche non sono intercambiabili. La disciplina catastale risponde anche a esigenze fiscali, perché la rappresentazione corretta del bene contribuisce a individuarne la consistenza patrimoniale. Quella urbanistica tutela interessi differenti, collegati alla regolarità delle costruzioni.
L’esito della decisione
La Cassazione ha accolto il ricorso e disposto un nuovo esame davanti alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione. Sarà il giudice del rinvio a valutare il caso applicando il principio indicato dalla Suprema Corte.
Per le compravendite, la pronuncia ribadisce il valore dei controlli prima della stipula: un rimedio successivo può recuperare l’atto, ma non sostituisce gli adempimenti che devono essere rispettati fin dall’origine.